서울 아파트, 1월 분양가 소폭 상승... 향후 전망은?

 

지난해 말 둔화세를 보이던 서울 아파트 분양가가 2025년 1월 들어 소폭 상승했다. 부동산 시장은 여전히 불확실성이 크지만, 30대와 40대의 매입 패턴 변화와 정부 규제 등이 맞물려 향후 시장 전망에 대한 관심이 커지고 있다.

 

이번 글에서는 최근 발표된 주택도시보증공사(HUG)의 민간아파트 분양가격 동향을 분석하고, 향후 서울 아파트 시장 전망을 살펴보겠다.

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1월 서울 아파트 분양가, 소폭 상승세

 

HUG가 발표한 1월 말 기준 ‘민간아파트 분양가격 동향’에 따르면, 서울의 ㎡당 평균 분양가는 1,335만 7,000원으로 전월 대비 0.1% 상승했다. 이를 평(3.3㎡) 기준으로 환산하면 4,413만 2,000원으로, 직전 달보다 4만 원 상승한 수치다.

 

이 같은 상승세는 서울뿐만 아니라 수도권 및 전국적으로도 확인되었다. 수도권의 ㎡당 분양가는 851만 4,000원으로 0.04% 상승했으며, 전국 평균은 575만 원으로 전월 대비 0.59% 상승했다. 전년 동월과 비교하면 8.83% 상승한 것으로 나타났다.

 

그러나 전국 신규 분양 물량은 62% 감소해 공급이 부족한 상황이다. 특히 수도권 신규 분양은 767가구에 불과해, 전년 대비 현저히 줄어들었다. 공급 감소는 분양가 추가 상승 가능성을 높이는 요인이 될 수 있다.

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30대, 40대 매입 비중 변화… 아파트 시장 주도권은?

 

최근 아파트 매매 시장에서는 30대가 가장 많은 주택을 매입한 연령층으로 나타났다. 한국부동산원 자료에 따르면, 지난해 전국 아파트 거래 중 30대 매입 비중은 26.6%(13만 973가구)로 40대(26.2%)를 소폭 앞섰다.

 

특히 서울 아파트 시장에서는 30대가 31.9%로 가장 높은 매입 비중을 차지했다. 다만, 40대와의 차이는 0.2%포인트(약 87가구 차이)에 불과해, 양 연령층의 격차가 크게 좁혀진 것으로 나타났다.

 

지역별로 보면

• 강남 4구(강남·서초·송파·강동) → 40대 매입 비중이 높음
• 마용성(마포·용산·성동) → 30대 매입 비중이 높음

이는 자금력과 대출 규제가 연령별 매입 패턴에 영향을 준 것으로 분석된다.

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향후 서울 아파트 시장 전망

① 대출 규제 강화, 30대 매입세 둔화 가능성

올해 7월부터 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 시행될 예정이다. 이에 따라 대출 한도가 줄어들고, 30대의 매입 비중이 감소할 가능성이 있다.

 

지난해에도 대출 규제 강화 이후 9~11월 동안 40대의 매입 비중이 30대를 앞선 바 있어, 올 하반기에도 유사한 흐름이 예상된다.

② 분양가 추가 상승 가능성

1월 분양가 상승폭은 크지 않았지만, 신규 분양 물량 급감으로 인해 향후 분양가 상승 압력이 커질 가능성이 있다. 특히 서울 및 수도권은 공급이 부족한 상황이 지속되면서, 매매 시장에서도 가격 상승이 이어질 가능성이 크다.

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③ 30대·40대 주택 구매 경쟁 심화

30대와 40대는 주택 매입의 핵심 연령층이다. 하지만 대출 규제와 금리 변동에 따라 매입 비중이 유동적으로 변할 가능성이 있다.

• 상반기: 30대의 적극적인 매입세 지속
• 하반기: 대출 규제 강화로 40대의 매입 비중이 상대적으로 증가할 가능성

따라서 상반기에는 거래량 증가와 함께 가격 상승 가능성이 크고, 하반기에는 거래 둔화 가능성이 높다.

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❓2025년 서울 아파트 시장, 어떻게 대응해야 할까?

 

✅ 단기적으로(상반기)는 30대 매수세가 유지될 가능성이 높으며, 공급 부족으로 인해 분양가 상승 가능성이 있다.
✅ 하반기 이후에는 대출 규제 영향으로 40대의 매입 비중이 늘어나고, 30대는 주춤할 가능성이 있다.
✅ 서울 아파트 매입을 고려한다면, 상반기 내에 적극적으로 접근하는 것이 유리할 수 있으며, 하반기에는 시장 변화를 지켜보면서 전략적으로 움직이는 것이 중요하다.

 

📌 지금이 서울 아파트 시장의 변곡점일 가능성이 크다. 분양가 상승세와 대출 규제 변화 속에서 신중한 시장 분석과 타이밍 전략이 필수적이다.